ホーム> 茨城住まいづくりガイドブック≪資金計画≫

１．住宅を取得する際に必要な資金

住宅を取得する際には、住宅・土地の取得費以外に、登記や税金等の費用、カーテン・エアコンなどの機器購入の費用、そして引越や仮住まい等の費用など、様々な経費がかかります。それら費用の項目はおおむね次のようなものですが、一般には取得価格の10％（建替の場合は20％）程度は必要費用として考慮しておくことが大切です。

住宅を建築した場合

・建築工事費
　（本体工事費、別途工事費、土地購入費、外構工事費等）
　※建売・中古住宅の購入の場合は、仲介手数料
・住宅取得にかかる登記・税金費用
　（印紙税、登録免許税（所有権登記）、不動産取得税、登記手数料）
・住宅ローン手続きにかかる費用
　（印紙税、登録免許税（抵当権登記）、登記手数料、融資手数料、保証料）
・火災保険料・地震保険料
　（特約火災保険料、特約地震保険料）
・引越代
　（運送費、粗大ゴミ処分費、電話移設費）
・解体工事費・仮住まい費用
　（解体工事費、登記手数料（滅失登記）、仮住まい費用（引越代等）、庭木の移植）
・耐久消費財購入費
　（カーテン、エアコン、照明機器等）
・その他
　（水道加入金、挨拶料、地鎮祭や上棟式等）

マンションを購入した場合

・購入価格
　（マンション購入価格）
　※建売・中古住宅の購入の場合は、仲介手数料
・住宅取得にかかる登記・税金費用
　（印紙税、登録免許税（所有権登記）、不動産取得税、登記手数料）
・住宅ローン手続きにかかる費用
　（印紙税、登録免許税（抵当権登記）、登記手数料、融資手数料、保証料）
・火災保険料・地震保険料
　（特約火災保険料、特約地震保険料）
・引越代
　（運送費、粗大ゴミ処分費、電話移設費）
・修繕積立基金
　（一時金）
・耐久消費財購入費
　（カーテン、エアコン、照明機器等）
・その他
　（水道加入金、挨拶料）

２．資金計画の考え方

住宅のような大きな買い物は、その代金の金額を自己資金で用意できる人は少なく、不足分を住宅ローンの借入で賄うのが一般的です。
そこで、重要になるのが、どのくらいの住宅ローンを借入れて、いくらぐらいの住宅を購入（または新築）するのかという「資金計画」です。
無理な借入れをして、後々ローンの返済で苦労することのないように、しっかりとした資金計画を立てることが大切です。

自己資金はできるだけ多く用意する。

自己資金は、最低限マイホーム取得費用の20％は必要です。つまり、住宅ローンの借入限度額は物件価格の80％以内におさめることが重要なのです。もちろん、自己資金の比率は高いほど将来の生活に余裕が出ます。マイホームにかかる費用は、直接の建設工事費または購入費と、それ以外に忘れがちな手数料、引越費用、税金などの諸費用がありますので、それを含めて資金計画を立てるようにしましょう。

有利な資金から利用する

住宅ローンの返済は長期にわたるため金利差が返済額に大きく影響します。例えば、1，000万円を返済期間20年で借りた場合、金利が1％異なると毎月の返済額で約6,000円、20年間の支払利息の総額で約150万円の違いがでてきます。
金利には固定金利型や固定金利期間選択型、変動金利型などさまざまなものがあり、それぞれにメリットやデメリットがありますので、よく検討する必要があります。長期の固定金利型は将来にわたり返済額が確定するため、計画が立てやすく安心できる面があります。
次に返済期間ですが、あらかじめ収入の変化や家族の成長時期を考えた返済期間を設定することが大切です。例えば「年金収入となった場合を考えて、退職時期までの返済期間とする。」などといった計画をたてて、その中で無理のない返済をしましょう。なお、住宅ローンは、返済の途中で残額の一部または全部を繰上償還することができます。

余裕をもった返済計画で借りる

年収400万円の人と年収800万円の人とでは、収入に占める返済可能額が異なります。つまり、年収が高くなるにつれて住宅ローンの返済などにまわせる額が多くなります。このため、ローンの審査では、収入が高くなるほど返済割合（収入に占めるローン返済額の割合）の審査基準が緩和されます。返済可能額は、地域や年齢、家族構成等によって大きな差がありますが、一般的に年収400万円くらいの人で収入の30％が限度、無理のないところでは20％以下が望ましいとされています。
住宅金融公庫の審査基準では、収入が返済額の5倍以上あること、つまり、返済割合は20％以下を原則としています。

「いくら借りられるか」より「いくら返せるか」が大事

当然のことですが、借りたお金は返さねばなりません。また、保証機関に保証を頼みますと、返済が滞った場合などに、本人に代わって保証機関が公庫や銀行への支払をしてくれますが、今度は、保証機関から借入金全額の一括返済を請求されることになります。くれぐれも過剰借入をしないように注意しましょう。
最近は住宅ローンの制度が充実し、公庫、年金、財形、銀行と相当の借入ができるようになりましたが、要はいくら借りられるかではなく、いくら返せるかを考えて資金計画を立てなければなりません。

ボーナス払いはよく考えて

ほとんどの金融機関ではボーナス払いを認めています。ボーナス払いを利用すると毎月の返済額はそれだけ安くなります。
しかし、ボーナスは会社の業績などによって変動するものですから、ボーナスの大部分をローン返済にあてる計画ですと、ボーナスが少なくなったときに困ります。しかも、ボーナス払いの返済金は多額なため、返済が遅れると追いっくのに大変です。ボーナス払いは便利な制度ですが、あまり無理のないよう選びましょう。
同じことがゆとり償還についても言えます。ボーナス払いやゆとり償還を利用する場合は、将来の年収の伸びや生活費のこともよく考えなければなりません。

ライフサイクルも念頭に

人生は、年齢とともに就職、結婚、子供の誕生・入学・進学、定年退職と変化していきます。こうしたライフサイクルのなかで、マイホームを手に入れるわけですが、せっかくのマイホームも住宅ローンで首が回らなくなっては意味がありません。
昨今の経済状況の中で、右肩上がりの収入を前提とした借入れ、夫婦共働きを前提として子どもの誕生等に伴う妻の離職等を考慮しない借入れなどは、返済が困難となる恐れがあります。
住宅ローンの返済は長期にわたるものですから、さまざまな人生のイベントや発生する費用などを考慮した、しっかりした返済計画を立てて借りるようにしたいものです。

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