 手付金等の種類 |
| 売買契約においては、一般に「手付金」や「内金」等とよばれていますが、契約締結において支払われる金銭は、主に次のようなものです。 |
 申込証拠金、予約金 |
不動産の売買においては、売買契約を締結する際に「手付金」を支払うのが一般的ですが、売買契約前 の物件の申込みにあたっては、「申込証拠金」を支払うように求められることもあります。分譲広告に
「お申込金○○万円とご印鑑をご用意ください。」とあるのがその例です。この申込証拠金というのは、 申込みの際に買主が売主に支払う金銭のことで、買主の申込みが真剣であることを証明したり、また、申込み順位を確保したりするために行われるものです。申込証拠金は、原則として契約が成立したときは手付金の一部に充当し、申込みを撤回したら返してもらえるものですが、契約書は作成していないけれども
売買契約それ自体は成立していて、手付金として授受されることもあります。この場合は、申込み撤回は手付放棄による契約解除になり、申込証拠金は返してもらえないことがあります。
申込証拠金を支払う場合は、申込みを撤回したときに返してもらえるか否かを確認し、領収書の記載内容も注意する必要があります。なお、宅建業者が売主または媒介の場合、申込証拠金を手付金として扱う
のであれば、重要事項説明書、契約内容を証する書面を当事者に渡すことが義務づけられています。 |
| 手付金 |
手付金の法律上の性質には次の3種類があります。第一は、契約成立を証明する「証約手付」、第二は、 契約当事者の一方が履行に着手するまで「手付金流し」または「手付金倍返し」によって契約を解除でき
る「解除手付」、第三は、契約当事者の一方が違約したとき違約金に充当される「違約手付」であり、民法では当事者が特にどの手付けとすると決めなかったときは「解約手付」であるとしています。
一方、宅地建物取引業法では、売主が業者であるときは、手付金はすべて「解約手付」であると決められており、またその額は物件価額の2割以下と定めています。契約にあたって、買主から売主に対して手付金を支払うと、売主または買主は、その相手方が契約の履行に着手するまでの間であれば、手付金の放棄（買主）または手付金の倍返し（売主）により、いつでも契約を解除することができます。なお、手付金は、契約の履行に着手したときには、売買代金に充当されます。また、契約の履行に着手してからは、
手付金放棄による契約の解除が出来なくなります。
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| 内 金 |
手付金とまぎらわしいものに「内金」があります。これは、中間金とも呼ばれ、手付金の支払い後、残金の最終支払までの間に支払われるものです。内金として支払われたときは、代金の一部前払いにすぎず手付金とは異なります。つまり、内金は売買代金の一部であり、手付金のように「手付金流し」や「手付金倍返し」で契約を解除できる法律的な意味をもっているわけではありません。
手付金か内金かの見分け方は、普通はそれを授受した当事者の意志で区別することになりますが、 「手付金」と言ったかあるいは「内金」と言ったかが一応の基準となります。しかし、本来はこういう名称だ
けで決まるものではなく、内金といっても事情によっては、手付金と認められる場合もあります。いずれにしても、手付金か内金か、また解除権があるかどうかは、これを授受するときに「はっきり」させてお
くことが大切です。なお、買主が手付金以外に内金を支払ったとき、売主は手付解除ができなくなります。 |
| 手付金等の保全措置 |
| マンションや建売住宅等の不動産を購入する場合に、買主は物件を引渡される前に手付金や内金として 代金の一部を支払うのが一般的です。そこで、もし分譲業者が倒産したら、買主は物件の引渡しを受けられなくなるうえに、支払い済みの代金も取戻せず、思わぬ損害を受けることになります。このような損害を防止するため、宅地建物取引業法では、手付金等の保全措置を講じることを義務づけています。すなわち、買主が売買代金の10％（造成工事や建築工事が未完成の、いわゆる「青田売り」の場合は5％）、または1000万円を越える手付金等を支払う場合は、銀行や保険会社等の保証機関が発行した保証書と引き替えにすることになっています。業者がこの措置を講じないときは、買主は手付金の支払いを拒むことがで
きます。この手付金等には、契約日以降物件引渡し前までに支払う手付金のほか、内金（中間金）が含まれます。なお、手付金等の額が上記の金額以下の場合や、買主への所有権移転登記が済んでいる場合は、
保全措置の対象になりません。 |
| マンションを買うときは |
| マンション購入のポイント |
分譲マンションの特徴として価値観が違う多数の世帯が同じ建物に共同居住するため、ペットの飼育や騒音等に関して基本ルールを確立し、これを遵守することが求められますが、その合意形成を図るためには建物の所有権を有する全員の意志を確認する必要があり、集会制度や管理組合等の活動が不可欠なものとなっています。
併せて、建物や設備の維持管理や将来の建て替え等に備え、長期の修繕計画の策定や計画に基づく修繕費用の積立、またこの積立金の管理も重要となります。
つまり、マンションという建物の機能や性能だけでなく、それを維持管理する仕組みやルールが、ユーザーの希望に適ったものであるか見抜く必要があります。
そのためには、マンションの管理や使用方法などについて定めた管理規約を確認するようにしましょう。 |
| 管理規約等で確認すべきこと |
1. 管理方式は直接管理か委託方式か？
居住者が直接管理する場合は、管理費は少なくて済みますが、マンションの維持管理等に関するさま ざまな業務を個別に注文したり契約したりすることや、これらの合意形成を図る必要など、あたりまえですが担当の居住者は非常な手間がかかります。管理会社に委託した場合（全部委託方式、一部委託方式）は、居住者の手間は少なくて済みますが、管理費が高くなります。また、委託方式の場合、
委託先の管理会社を確認してください。なお、国土交通省では、マンション管理業者の登録制度を実施しています。 |
2. 管理費・修繕積立金の金額は？
管理費・修繕積立金など、いずれも管理規約に定められています。マンションを維持するために必要不可欠なものです。安ければよいというものではありません。また、管理するうえで建物の設計図書があるかどうか、長期修繕計画がたてられているかどうかの確認も大切です。なお、前所有者に管理費や修繕積立金の滞納があれば、管理組合は新所有者にその額を請求することができるので、注意が必要です。
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3. 駐車場や庭はどのように利用されるのか？
駐車場や庭などの利用条件、または使用料の帰属先も確認しましょう。 |
4. 使用目的に制限（事務所使用の禁止など）はないか？
契約では、専有部分の管理についても規定を設けることができるので、事務所使用や動物飼育などについて禁止されていないか注意しましょう。
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| マンション管理の仕組み |
1. 管理の主体 ----- 管理組合
マンションの管理を主体となって行なう組織のことです。建物の区分所有等に関する法律第3条においては「区分所有者は、全員で建物並びに敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し」と規定されています。
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2. 管理の対象物 ----- 専用部分と共用部分
マンション（その敷地を含む）は、各区分所有者が単独で使用、収益、処分を行うことができる専用部分と、区分所有者全員がマンション管理組合を構成して共同で管理を行っていく共用部分、付属施設及び敷地とに分けられます。
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3. 管理規約
管理組合が管理を行っていく共用部分等のみならず、専有部分を含めた建物、敷地及び付属施設の管理、使用に関する区分所有者間の事項については、管理規約で定めておくことができることになって
います。（区分所有法第30条第1項） |
4. 集 会
管理組合は、建物の共用部分等の管理を行うために、集会を開催し（年1回以上）、区分所有者の意志を確認したり、重要な管理方針等の決定をしたりします。
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5. 管理者
区分所有法に定められる管理者の職務を行うため、管理組合の代表者が、いわゆる区分所有者を代表 する管理者になることが一般的です。
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| マンションの管理の適正化の推進に関する法律について |
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」は、マンションの管理の適正化を推進するため の措置を講ずることにより、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって生活の安定向上等に寄与することを目的とした新しい法律です。（平成13年8月1日施行）
この法律は、「マンション管理業者の登録制度」と「マンション管理士の創設」の2つの大きな柱から構成されています。
「マンション管理業者の登録制度」−マンション管理業者は、国土交通省の「マンション管理業者 登録簿」への登録が義務づけられ、この登録を受けない業者は営業できなくなります。業者登録は5年間有効です。また事務所ごとに国家資格に合格し、一定の実務経験を有する「管理業務主任者」を
置くことも義務づけされます。
「マンション管理士の創設」一新しい国家資格です。試験による有資格者には、登録証が交付され ます。役割としては管理組合や区分所有者の相談に応じ、マンション管理組合の運営や管理こついて、
助言や指導等の援助を行います。 |
| 建物の区分所有等に関する法律とは（通称：マンション法） |
たとえば、いわゆる分譲マンションについていえば、各住戸部分は各区分所有者が単独所有するにしても、 体部分とか壁等のように、各区分所有者の単独所有とすることができない部分があるため、その所有関係をどのようにするかを定める必要がありますし、各住戸部分は相互に物理的に接着していますので、
これに伴う相互の権利間の調整について定める必要があります。
また、区分所有者は、一体不可分の1棟の建物を区分して所有する以上、必然的に建物及びその敷地等を共同して管理する必要がありますので、そのための機構、方法等について規定する必要があります。
マンション法は、このように区分所有される建物について、その建物の部分ごとに所有関係等についての権利を明確にするとともに、建物及び敷地等についての共同管理のルールを定めた法律です。
この法律が公布されてから、すでに40年が経過しています。その間、マンションの急増・老朽化が進展し、これらに対応するために、「管理の適正化」及び「建替えの円滑化」を盛り込んだ法律の改正が行われ、平成15年6月1日から施行されています。 |
| マンション建替えの円滑化等に関する法律について |
| マンションのストックが増え、また、今後老朽化したマンションが急増してくること、さらに、建築後30年以上のマンションが20年後には現在の約5倍になることが予想されています。こうした状況を踏まえて、「都市の再生」と「居住環境の向上」を目的に、マンションが円滑に建て替えられるようにと、マンション法の改正と合わせて、マンション建替事業の「主体」と「しくみ」を盛り込んだ法律が創設されました。この法律は、14年12月18日から施行されています。 |
| クーリングオフ制度 |
クーリング・オフは、つい土地や建物の契約をしてしまった購入者が、「頭を冷やして考え直す」ために設けられた制度です。
テント張りや仮設小屋など現地案内先での販売契約、営業マンが一方的に押しかけてきた勤務先や自宅での販売契約をした場合、契約書を交付された日から8日以内なら、購入者は販売業者に対して、書面により無条件で解約できる制度です。
クーリング・オフを行うと、その契約は取り消され、違約金などを業者に支払う必要がありません。また、すでに支払った代金があれば、その金額を返してもらえます。
ただし、次の場合はクーリング・オフにより契約を解除することはできません。
(1) 物件の引渡を受け、代金全部の支払をしてしまった場合
(2) 業者の主たる事務所（本店）又は従たる事務所（支店）で契約した場合
(3) 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で契約した場合
(4) 10区画以上の一団の宅地か、10戸以上の一団の建物の分譲を行う案内所で契約した場合（ただし、テント張り、仮設小屋であればクーリングオフ可能）
(5) 買主が自宅か勤務先に業者を呼んで売買契約に関する説明を受けることを申し出た場合 |
ローン条項